Eine Immobilie zu verkaufen bedeutet weit mehr, als nur einen Käufer zu finden, der bereit ist, den gewünschten Preis zu zahlen. In vielen Fällen scheitert die Verhandlung nicht am Preis, sondern an dokumentarischen Fragen, die erst in der rechtlichen Due-Diligence-Phase auftauchen.
Auf dem Immobilienmarkt im gehobenen Segment, insbesondere in Vierteln wie Leblon, Ipanema, Lagoa und Jardim Botânico, prüfen Käufer die Unterlagen vor der Unterzeichnung der Urkunde in der Regel sehr sorgfältig. Jede Unstimmigkeit kann den Prozess verzögern, Nachverhandlungen auslösen oder den Verkauf sogar unmöglich machen.
Erfahren Sie mehr über die wichtigsten Probleme, auf die Sie achten sollten.
1. Veraltetes Grundbuchblatt
Das Grundbuchblatt ist das Dokument, das die gesamte rechtliche Historie der Immobilie enthält. Dort sind Angaben zu Eigentümern, Eintragungen, Hypotheken, Nießbrauch, Pfändungen und weiteren Vermerken erfasst.
Vor Beginn der Vermarktung empfiehlt es sich, einen aktuellen Grundbuchauszug anzufordern, um zu prüfen, ob alle Angaben korrekt sind.
2. Abweichung zwischen dem Grundbuch und dem tatsächlichen Zustand der Immobilie
Es kommt relativ häufig vor, dass Immobilien wichtige Umbauten erfahren haben, wie die Zusammenlegung von Räumen, die Erweiterung von Flächen oder Änderungen am Grundriss, ohne dass diese Veränderungen ordnungsgemäß legalisiert wurden.
Je nach Art des Eingriffs kann die Eintragung der Änderung bei den zuständigen Behörden und im Grundbuch erforderlich sein.
3. Noch nicht abgeschlossenes Nachlassverfahren
Stirbt der Eigentümer, können die Erben die Immobilie erst nach der rechtlichen Regelung der Erbfolge verkaufen, außer in bestimmten gesetzlich vorgesehenen Fällen.
Solange das Nachlassverfahren nicht abgeschlossen ist oder keine gerichtliche Genehmigung vorliegt, kann der Verkauf in der Regel nicht wirksam beurkundet werden.
4. Rückstände bei Grundsteuer (IPTU) oder Hausgeld
Auch wenn diese Schulden die Verhandlung für sich genommen nicht verhindern, werden sie im Rahmen der Dokumentenprüfung häufig festgestellt und müssen vor dem Abschluss des Verkaufs oftmals beglichen werden.
Außerdem können sie beim Käufer Unsicherheit auslösen und die Beurkundung verzögern.
5. Unstimmige Registrierungsdaten
Abweichungen bei der bebauten Fläche, der Hausnummer, dem Namen des Eigentümers oder anderen Angaben im Grundbuch, in der IPTU oder in persönlichen Dokumenten können vor der Übertragung Korrekturen erforderlich machen.
Je früher solche Unstimmigkeiten erkannt werden, desto einfacher ist in der Regel die Bereinigung.
6. Eingetragene Belastungen oder Einschränkungen
Hypotheken, Treuhandübereignungen, Nießbrauch, Pfändungen oder Verfügungsbeschränkungen können auf der Immobilie lasten und müssen im Einzelfall geprüft werden.
Nicht jede Einschränkung verhindert den Verkauf, doch alle sollten im Voraus bekannt sein, damit die Verhandlung transparent geführt werden kann.
7. Fehlende ergänzende Unterlagen
Je nach Art der Immobilie können Dokumente wie eine Bescheinigung über die Begleichung der Hausgeldzahlungen, spezielle Auskünfte, gültige Vollmachten oder gesellschaftsrechtliche Unterlagen erforderlich sein, wenn der Eigentümer eine juristische Person ist.
Eine vollständig organisierte Dokumentation vermittelt dem Käufer Sicherheit und verkürzt die Zeit zwischen Angebot und Beurkundung erheblich.
Vorbeugung macht den Unterschied
Viele Eigentümer glauben, dass die Unterlagen erst dann geordnet werden müssen, wenn ein Käufer auftaucht. In der Praxis ist genau das der Moment, in dem jede offene Angelegenheit die größte Auswirkung hat.
Eine vorbeugende Dokumentenprüfung ermöglicht es, mögliche Unregelmäßigkeiten frühzeitig zu erkennen und genügend Zeit zu haben, sie vor der Verhandlung zu beheben. Das reduziert Risiken, verhindert den Verlust von Chancen und schafft mehr Glaubwürdigkeit am Markt.
Im gehobenen Segment, in dem Verhandlungen meist hohe Beträge und gut beratene Käufer betreffen, kann eine vollständige Dokumentation ein entscheidender Vorteil für einen sicheren und effizienten Verkauf sein.