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Steuerreform und der Immobilienmarkt Steuerreform und der Immobilienmarkt: Verstehen Sie, was sich für Immobilien, Investoren und Makler ändert Die Steuerreform in Brasilien befindet sich bereits in der Umsetzung und verspricht, die Besteuerung zahlreicher wirtschaftlicher Aktivitäten grundlegend zu verändern. Der Immobilienmarkt gehört zu den Sektoren, für die es spezielle Regeln geben wird. Verstehen Sie die wichtigsten Auswirkungen der Steuerreform auf Immobilien, Vermietung, Projektentwicklung, Bauwirtschaft sowie auf die Tätigkeit von Maklern und Immobilienunternehmen. Die brasilianische Steuerreform stellt eine der größten Veränderungen im Steuersystem des Landes in den letzten Jahrzehnten dar. Mit der Einführung der IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) und der CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) wird das derzeitige System schrittweise durch ein neues Verbrauchsteuer-Modell ersetzt. Für den Immobilienmarkt verdient die Veränderung besondere Aufmerksamkeit. Die Gesetzgebung hat ein spezielles Regime für Vorgänge mit Immobilien festgelegt, mit eigenen Regeln für Kauf und Verkauf, Vermietung, Immobilienentwicklung, Grundstückserschließung, Bau und Vermittlungs- sowie Immobilienverwaltungsleistungen. Doch wie genau wird sich die Steuerreform auf den Immobilienmarkt auswirken? Was ist die Steuerreform? Ziel der Steuerreform ist es, die Verbrauchsbesteuerung in Brasilien zu vereinfachen und neu zu ordnen. Zu den wichtigsten Änderungen gehört die schrittweise Ersetzung bestehender Steuern durch ein System auf Basis des Mehrwertsteuer- bzw. VAT-Modells . Die wichtigsten neuen Steuern sind: CBS — Beitrag auf Waren und Dienstleistungen , in föderaler Zuständigkeit; IBS — Steuer auf Waren und Dienstleistungen , gemeinsam verwaltet von den Bundesstaaten, Gemeinden und dem Bundesdistrikt; Selektive Steuer (IS) , die auf bestimmte Waren und Dienstleistungen angewendet wird. Der Übergang zum neuen System erfolgt schrittweise und soll zwischen 2026 und 2033 stattfinden. Steuerreform: Was ändert sich für den Immobilienmarkt? Der Immobilienmarkt in der Steuerreform wird speziell behandelt. Das liegt daran, dass Immobilien wirtschaftlich andere Merkmale als andere Wirtschaftsgüter aufweisen und ein einziger Vorgang mehrere Etappen umfassen kann, wie Grundstückserwerb, Bau, Projektentwicklung, Finanzierung, Verkauf und Erbringung von Immobiliendienstleistungen. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber spezielle Regeln für den Sektor festgelegt. Zu den wichtigsten Punkten gehören: reduzierte Steuersätze für bestimmte Immobilientransaktionen; spezifische Regeln für die Vermietung von Immobilien; eine differenzierte Behandlung von Immobilienentwicklungen; Regeln für Grundstückserschließungen; auf bestimmte Vorgänge anwendbare Reduktionsfaktoren; Änderungen bei der Besteuerung von Immobiliendienstleistungen; neue steuerliche und elektronische Pflichten. IBS und CBS: Wie funktioniert die Besteuerung von Immobilien? Einer der wichtigsten Punkte der Steuerreform und Immobilien ist die Einführung von IBS und CBS. Der Immobiliensektor erhält spezifische Reduzierungen gegenüber dem Standardsatz. Für bestimmte Immobilientransaktionen ist eine Reduzierung der IBS- und CBS-Sätze um 50 % vorgesehen. Für Vermietung, entgeltliche Überlassung und Verpachtung von Immobilien beträgt die vorgesehene Reduzierung 70 % . Das bedeutet, dass es nicht korrekt wäre, einfach den zukünftigen allgemeinen Mehrwertsteuersatz auf alle Immobilientransaktionen anzuwenden. Der Sektor verfügt über ein spezielles Regime mit eigenen Berechnungsmechanismen. Steuerreform und Immobilienvermietung Die Steuerreform bei der Vermietung gehört zu den Themen, die bei Eigentümern und Investoren die meisten Fragen aufwerfen. Die neue Gesetzgebung legt Kriterien fest, um zu bestimmen, wann eine natürliche Person, die Immobilientransaktionen durchführt, als Steuerpflichtiger von IBS und CBS eingestuft werden kann. Bei der Vermietung gehören zu den vorgesehenen Kriterien unter anderem der Jahresumsatz und die Anzahl der beteiligten Immobilien. Das bedeutet, dass nicht jeder Eigentümer, der Mieteinnahmen erzielt, automatisch genauso behandelt wird wie ein Unternehmen aus dem Immobiliensektor . Die Einstufung hängt von den Merkmalen der Tätigkeit und den gesetzlich festgelegten Kriterien ab. Für Investoren mit mehreren Immobilien zur Einkommensgenerierung wird die Beobachtung dieser Regeln besonders wichtig sein. Natürliche Person oder juristische Person: Was ändert sich für Immobilieninvestoren? Die Steuerreform erhöht auch die Bedeutung der immobilienbezogenen Steuerplanung . Investoren mit einem bedeutenden Immobilienbestand müssen möglicherweise die zur Verwaltung ihres Vermögens verwendete Struktur genauer prüfen. Zu den zu analysierenden Punkten gehören: Anzahl der Immobilien; jährliche Mieteinnahmen; Kauf und Verkauf von Immobilien; Instandhaltungskosten; Immobilienverwaltung; Besteuerung; Vermögensstruktur; Nachfolgeplanung; natürliche oder juristische Person. Wichtig ist, dass es keine einzige Struktur gibt, die für alle Investoren am besten ist . Die Entscheidung, Immobilien im Privatvermögen zu halten oder eine juristische Person zu nutzen, sollte die vermögens- und steuerliche Situation des Einzelfalls berücksichtigen. Steuerreform für Bauträger und Bauunternehmen Bauträger und Bauunternehmen gehören zu den Unternehmen, die die Änderungen besonders aufmerksam verfolgen müssen. Die Gesetzgebung hat spezifische Regeln festgelegt für: Immobilienprojektentwicklung; Bau; Verkauf von Einheiten; Grundstücksaufteilung; Grunderwerb; Berechnung der Steuern; Steuergutschriften; Reduktionsfaktoren. Ein relevantes Instrument ist der sogenannte Anpassungs-Reduktionsfaktor , der bestimmte Werte im Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie berücksichtigen kann. Hinzu kommt der soziale Reduktionsfaktor , der für bestimmte Immobilientransaktionen vorgesehen ist. In der Praxis muss die steuerliche Analyse eines Projekts weit mehr berücksichtigen als nur den Steuersatz. Werden Immobilien durch die Steuerreform teurer? Das ist eine der wichtigsten Fragen zu den Auswirkungen der Steuerreform auf den Immobilienmarkt . Es lässt sich nicht sagen, dass alle Immobilien wegen der Reform teurer oder günstiger werden. Die Auswirkungen können variieren je nach: Art der Immobilie; Lage; Grundstückspreis; Baukosten; Steuerregime des Unternehmens; Steuergutschriften; Marge des Bauträgers; Angebot und Nachfrage; Käuferprofil; Weitergabefähigkeit von Kosten. Deshalb sollte jedes Projekt einzeln analysiert werden. In einigen Fällen können steuerliche Änderungen bestimmte Kosten erhöhen. In anderen Fällen können Gutschriften und gesetzlich vorgesehene Reduktionsmechanismen einen Teil dieses Effekts ausgleichen. Und was ist mit gebrauchten Immobilien? Auch der Markt für gebrauchte Immobilien verdient Aufmerksamkeit, darf jedoch nicht mit großen Immobilienprojekten verwechselt werden. Ein gelegentlicher Verkauf durch eine natürliche Person weist andere Merkmale auf als ein Unternehmen, das regelmäßig mit dem Kauf und Verkauf von Immobilien tätig ist. Anzahl der Transaktionen, Art der Tätigkeit, Erwerbshistorie und Vermögensmerkmale können die steuerliche Behandlung beeinflussen. Daher sollten Eigentümer und Käufer den Vorgang als Ganzes prüfen, bevor sie von einer bestimmten steuerlichen Auswirkung ausgehen. Steuerreform und Immobilienmakler Die Steuerreform wird auch Auswirkungen auf Immobilienmakler und Immobilienunternehmen haben . Die Gesetzgebung bezieht Dienstleistungen der Verwaltung und Vermittlung von Immobilien in das neue System ein. Für den Makler, der als juristische Person tätig ist, gewinnen einige Punkte an Bedeutung: korrekte Ausstellung von Rechnungen; ordnungsgemäße Buchhaltung; Besteuerung von Provisionen; Verträge über Dienstleistungen; betrieblich bedingte Ausgaben; Steuergutschriften; gewähltes Steuerregime. Für Immobilienunternehmen wird die Anpassung von Systemen und Prozessen noch wichtiger sein. Der Makler muss kein Buchhalter oder Steuerexperte werden, aber das Verständnis der Grundkonzepte der Reform kann die Qualität der Kundenberatung verbessern. Die Bedeutung der Rechnung im neuen Umfeld Die Digitalisierung ist ein weiterer wichtiger Aspekt der Steuerreform im Immobiliensektor . Mit der Einführung des neuen Systems müssen Unternehmen ihre Rechnungsstellungssysteme und internen Prozesse anpassen. Auch die Nutzung spezifischer elektronischer Steuerdokumente für Immobilientransaktionen wird Teil dieser Veränderung sein. Für Immobilienunternehmen, Verwalter, Bauträger und andere Unternehmen des Sektors bedeutet dies, dass die steuerliche Organisation noch wichtiger wird. Das brasilianische Immobilienregister (CIB) Ein weiteres wichtiges Thema für den brasilianischen Immobilienmarkt ist das Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) . Ziel des CIB ist es, eine landesweite Identifikation von Immobilien zu schaffen und die Integration territorialer und steuerlicher Informationen zu verbessern. Dieser Prozess steht in Zusammenhang mit dem Sinter — Nationales System zur Verwaltung territorialer Informationen . Der Trend geht zu einer stärkeren Integration von Informationen: steuerlichen; registrierten; territorialen; grundbuchlichen; immobilienbezogenen. Für Eigentümer und Immobilienfachleute unterstreicht dies die Bedeutung, die Immobiliendaten aktuell und konsistent zu halten. Steuerreform und hochwertige Immobilien Auch das Segment der hochwertigen und luxuriösen Immobilien könnte die Auswirkungen der Reform spüren. Dieser Markt weist besondere Merkmale auf, wie: hohen Transaktionswert; größere Beteiligung von Investoren; komplexere Vermögensstrukturen; höheren Mehrwert; unterschiedliche Erwerbsstrukturen. Daher können steuerliche Fragen bei der Entscheidungsfindung an Bedeutung gewinnen. Bei einer hochvolumigen Transaktion können kleine Unterschiede in der Struktur des Vorgangs erhebliche Beträge ausmachen. Aus diesem Grund sollten Käufer, Verkäufer und Investoren nicht nur den Immobilienpreis, sondern auch die Kosten und die steuerliche Struktur des Vorgangs berücksichtigen. Was ändert sich für diejenigen, die in Mietimmobilien investieren? Für alle, die Immobilien als Einnahmequelle nutzen, macht die Reform die Berechnung der Netto-Rendite der Immobilieninvestition noch wichtiger. Es reicht nicht aus, nur die Miethöhe zu betrachten. Zu berücksichtigen sind: Bruttomiete − Leerstand − Hausgeld − Instandhaltung − Verwaltung − Steuern = Nettoeinkommen. Außerdem sollte der Investor die Anzahl der Immobilien und die erzielten Einnahmen beachten, da diese Faktoren für die steuerliche Einstufung relevant sein können. Die Analyse von Immobilieninvestitionen wird dadurch tendenziell anspruchsvoller. Der Immobilienmakler als Berater Die steuerliche Veränderung kann auch eine Chance für Immobilienprofis darstellen. Ein Kunde, der eine hochwertige Immobilie kauft, in renditeorientierte Immobilien investiert oder ein bedeutendes Vermögen verkauft, muss oft weit mehr verstehen als nur Lage und Preis. Der Makler kann dem Kunden einen Mehrwert bieten, wenn er Konzepte kennt wie: Immobilienbesteuerung; Mieteinnahmen; Erwerbskosten; Vermögensplanung; Dokumentation; Struktur des Vorgangs; Unterschiede zwischen natürlicher und juristischer Person. Ziel ist nicht, den Steuerberater oder Anwalt zu ersetzen, sondern zu erkennen, wann der Kunde eine spezialisierte Analyse benötigt. Was sollten Eigentümer und Investoren tun? Die Steuerreform befindet sich noch in der Übergangsphase. Daher ist jetzt Vorbereitung gefragt. Einige Maßnahmen können Eigentümern, Investoren und Unternehmen helfen: 1. Immobilienunterlagen ordnen Verträge, Urkunden, Eintragungen und Erwerbsnachweise geordnet aufbewahren. 2. Stammdaten prüfen Adresse, Grundbuchblatt, Eigentümer und weitere Angaben sollten konsistent sein. 3. Das CIB beobachten Das brasilianische Immobilienregister wird bei der Integration von Informationen zunehmend wichtiger. 4. Verträge überprüfen Miet-, Verwaltungs- und Vermittlungsverträge müssen möglicherweise angepasst werden. 5. Die Vermögensstruktur bewerten Investoren mit mehreren Immobilien sollten die Folgen eines Vermögens in Privat- oder Gesellschaftsform vergleichen. 6. Szenarien simulieren Vor dem Kauf, Verkauf oder Start eines Projekts ist es wichtig, die steuerlichen Auswirkungen des konkreten Vorgangs zu analysieren. 7. Neue Vorschriften verfolgen Der Übergang zum neuen System verläuft schrittweise und erfordert weiterhin die Beobachtung ergänzender Regelungen. Was ist bis 2033 vom Immobilienmarkt zu erwarten? Der Übergang der Steuerreform wird schrittweise erfolgen. Das bedeutet, dass der Immobilienmarkt mehrere Jahre Zeit haben wird, Prozesse, Verträge, Systeme, Unternehmensstrukturen und Geschäftsmodelle anzupassen. Bis 2033 müssen Fachleute der Branche eine Reihe von Veränderungen verfolgen. Für den Immobilienmarkt werden die wichtigsten Themen sein: IBS + CBS + Vermietung + Projektentwicklung + Bau + Investitionen + Dokumentation + CIB + Steuerplanung. Die endgültigen Auswirkungen werden nicht für alle Marktteilnehmer gleich sein. Jede Immobilientransaktion hat ihre eigenen Merkmale und muss einzeln analysiert werden. Fazit Die Steuerreform und der Immobilienmarkt werden in den kommenden Jahren immer enger miteinander verbunden sein. Die Änderungen betreffen Eigentümer, Investoren, Bauträger, Bauunternehmen, Immobilienfirmen, Verwalter und Immobilienmakler. Zu den wichtigsten Punkten zählen die Einführung von IBS und CBS, das spezielle Regime für Immobilientransaktionen, reduzierte Steuersätze, neue Regeln für Vermietung, Reduktionsmechanismen, die Digitalisierung steuerlicher Pflichten und die Einführung des brasilianischen Immobilienregisters. Es wird nicht genügen, nur neue Steuersätze zu beobachten; vielmehr muss verstanden werden, wie die Reform jede Art von Immobilientransaktion beeinflusst . Für Fachleute der Branche kann grundlegendes Steuerwissen zu einem wichtigen Wettbewerbsvorteil werden. Für Investoren werden Planung und Analyse der Netto-Rendite immer wichtiger. Und für Käufer kann das Verständnis der mit dem Vorgang verbundenen Kosten helfen, bewusstere Entscheidungen zu treffen. Die Steuerreform ist nicht nur eine Änderung der Steuererhebung. Sie könnte eine schrittweise Veränderung der Art und Weise auslösen, wie der Immobilienmarkt seine Geschäfte strukturiert, bepreist und verwaltet.
Saiba mais