La guerra redibuja el mapa de inversiones. ¿Qué pasa con el mercado inmobiliario?
La guerra redibuja el mapa de inversiones. ¿Qué pasa con el mercado inmobiliario? El conflicto incrementa la inflación, modifica el flujo de capital y refuerza la búsqueda de activos defensivos como el real estate, la logística y los data centers Folha de São Paulo Letícia Furlan Periodista de Mercados Publicado el 1 de mayo de 2026 La escalada del conflicto entre Irán y Estados Unidos comienza a redibujar el mapa global de inversiones y ya cambia la forma en que se está asignando el capital en sectores como el real estate y la infraestructura. Un análisis del GRI Institute, basado en un encuentro con más de 100 líderes globales, apunta que el mundo entró en un nuevo ciclo marcado por alta inflación, crecimiento más débil y mayor aversión al riesgo. El detonante fue la serie de ataques a finales de febrero de 2026 y la interrupción del tráfico en el Estrecho de Ormuz, ruta estratégica para el comercio global. El resultado es un choque de oferta que presiona la energía, encarece las cadenas productivas y crea un ambiente típico de estanflación — combinación de alta inflación con una actividad económica más débil. En este escenario, la reacción de los inversores ha sido directa: migrar hacia la protección. Según el estudio, el 53% de los participantes indica preferencia por mercados líquidos y consolidados en los próximos 12 a 18 meses. Estados Unidos vuelve al centro de las estrategias globales, mientras Europa y Reino Unido enfrentan revisiones negativas de crecimiento, presionados por la dependencia energética. Es en este reajuste que Brasil empieza a ganar espacio. “Brasil se posiciona como uno de los principales beneficiarios del movimiento de flight to safety global”, afirma Gustavo Favaron, CEO global del GRI Institute. La combinación de independencia energética y distancia geopolítica del conflicto coloca al país en una posición más defensiva y potencialmente más atractiva para el capital internacional. Sectores que ganan fuerza En el recorte sectorial, el movimiento no es uniforme. El informe señala que el real estate mantiene su carácter defensivo, pero con una lectura más selectiva. El segmento residencial aparece como el principal refugio seguro. Históricamente, funciona como protección contra la inflación, por estar ligado a una demanda básica y menos sensible al ciclo económico. En la práctica, los contratos indexados permiten trasladar aumentos de precios, preservando el valor del activo. Otro vector es la logística, impulsada por el rediseño de las cadenas globales a través del nearshoring . La reorganización del comercio internacional exige más infraestructura, especialmente en países con capacidad de exportación de commodities — como Brasil. Por su parte, los data centers surgen como una nueva frontera. La demanda por inteligencia artificial y computación intensiva abre espacio para inversiones en infraestructura digital, con Brasil beneficiándose de la oferta de energía renovable y abundante. “El país tiene potencial para convertirse en un polo relevante de infraestructura digital”, dice Favaron. La infraestructura, que antes se veía sólo como activo defensivo, empieza a ocupar un papel más estratégico. La combinación de transición energética, reorganización productiva y avance de la IA posiciona al segmento como motor de crecimiento — y no sólo de protección. El nuevo riesgo del sector Si por un lado hay oportunidades, por otro el nivel de exigencia ha aumentado. El conflicto en Oriente Medio afecta directamente dos variables centrales del sector inmobiliario: el costo del dinero y el costo de la construcción. Con la inflación presionada, los intereses tienden a mantenerse elevados por más tiempo, encareciendo el financiamiento y reduciendo el apetito por riesgo. Al mismo tiempo, los insumos importados se encarecen, lo que exige revisiones en los cálculos de viabilidad. “El análisis de riesgo ahora es mucho más sensible a factores geopolíticos, que dejaron de ser eventos raros”, afirma Favaron. En la práctica, esto se traduce en tres cambios: mayor margen de seguridad en los proyectos, atención redoblada al costo de capital y enfoque en activos bien ubicados, con contratos a largo plazo. A pesar de la volatilidad, el diagnóstico del GRI es que el real estate tiende a ganar relevancia en escenarios como el actual. La razón es simple: se trata de un activo físico, con capacidad de trasladar la inflación — algo que no siempre ocurre con activos financieros. “La propiedad preserva valor. En momentos de crisis, el inversor migra hacia el ladrillo porque la demanda por vivienda, logística y energía no desaparece”, dice Favaron.