La guerre redessine la carte des investissements. Quel avenir pour le marché immobilier ?
La guerre redessine la carte des investissements. Quel avenir pour le marché immobilier ? Le conflit fait grimper l'inflation, modifie les flux de capitaux et renforce la recherche d'actifs défensifs tels que l'immobilier, la logistique et les centres de données Folha de São Paulo Letícia Furlan Reporter Marché Publié le 1er mai 2026 L’escalade du conflit entre l’Iran et les États-Unis commence à redessiner la carte mondiale des investissements et change déjà la manière dont le capital est alloué dans des secteurs comme l’immobilier et les infrastructures. Une étude menée par le GRI Institute, fondée sur une rencontre avec plus de 100 dirigeants mondiaux, indique que le monde est entré dans un nouveau cycle caractérisé par une inflation élevée, une croissance plus faible et une aversion accrue au risque. Le déclencheur a été une série d’attaques fin février 2026 et l’interruption du trafic dans le détroit d’Ormuz, une route stratégique pour le commerce mondial. Le résultat est un choc d’offre qui fait pression sur l’énergie, renchérit les chaînes de production et crée un environnement typique de stagflation — combinaison d’inflation élevée avec une activité économique plus faible. Dans ce contexte, la réaction des investisseurs est claire : migrer vers la protection. Selon l’étude, 53 % des participants préfèrent des marchés liquides et consolidés pour les 12 à 18 prochains mois. Les États-Unis retrouvent le centre des stratégies globales, tandis que l’Europe et le Royaume-Uni subissent des révisions négatives de croissance, sous la pression de leur dépendance énergétique. C’est dans ce réalignement que le Brésil commence à gagner du terrain. « Le Brésil se positionne comme l’un des principaux bénéficiaires du mouvement global de flight to safety », affirme Gustavo Favaron, PDG mondial du GRI Institute. La combinaison d’indépendance énergétique et de distance géopolitique avec le conflit place le pays dans une position plus défensive et potentiellement plus attractive pour le capital international. Secteurs en gain de terrain À l’échelle sectorielle, le mouvement n’est pas uniforme. Le rapport souligne que l’immobilier continue à avoir un caractère défensif, mais avec une lecture plus sélective. Le segment résidentiel se présente comme le principal refuge sûr. Historiquement, il fonctionne comme une protection contre l’inflation, car il est lié à une demande basique et moins sensible au cycle économique. En pratique, les contrats indexés permettent de répercuter les hausses de prix, préservant ainsi la valeur de l’actif. Un autre vecteur est la logistique, dopée par la refonte des chaînes globales via le nearshoring . La réorganisation du commerce international exige plus d’infrastructures, notamment dans les pays capables d’exporter des matières premières — comme le Brésil. Les centres de données émergent comme une nouvelle frontière. La demande en intelligence artificielle et en calcul intensif ouvre la voie à des investissements dans l’infrastructure numérique, le Brésil profitant d’une offre d’énergie renouvelable et abondante. « Le pays a le potentiel pour devenir un pôle majeur de l’infrastructure digitale », déclare Favaron. Les infrastructures, auparavant perçues uniquement comme des actifs défensifs, occupent désormais un rôle plus stratégique. La combinaison de la transition énergétique, la réorganisation productive et l’avancée de l’IA positionnent ce segment comme un moteur de croissance — et pas seulement de protection. Le nouveau risque du secteur Si d’une part il existe des opportunités, d’autre part le niveau d’exigence s’est élevé. Le conflit au Moyen-Orient affecte directement deux variables centrales du secteur immobilier : le coût de l’argent et le coût de la construction. Avec une inflation sous pression, les taux d'intérêt ont tendance à rester élevés plus longtemps, renchérissant le financement et réduisant l’appétit pour le risque. Parallèlement, les matériaux importés deviennent plus chers, ce qui oblige à revoir les calculs de faisabilité. « L’analyse des risques est devenue beaucoup plus sensible aux facteurs géopolitiques, qui ne sont plus des événements rares », affirme Favaron. Concrètement, cela se traduit par trois changements : une marge de sécurité accrue dans les projets, une attention accrue au coût du capital et un focus sur des actifs bien situés, avec des contrats à long terme. Malgré la volatilité, le diagnostic du GRI est que l’immobilier tend à gagner en importance dans des scénarios comme celui-ci. La raison est simple : c’est un actif physique capable de répercuter l’inflation — ce qui n’est pas toujours le cas pour les actifs financiers. « Le bien immobilier préserve la valeur. En période de crise, l’investisseur se tourne vers la pierre, car la demande de logement, de logistique et d’énergie ne disparaît pas », conclut Favaron.