La guerra ridisegna la mappa degli investimenti. Come si presenta il mercato immobiliare?
Il conflitto aumenta l’inflazione, modifica il flusso di capitale e rafforza la ricerca di asset difensivi come il real estate, la logistica e i data center
Folha de São Paulo
Letícia Furlan
Reporter di Mercati
Pubblicato il 1 maggio 2026
L’escalation del conflitto tra Iran e Stati Uniti inizia a ridisegnare la mappa globale degli investimenti e sta già cambiando il modo in cui il capitale viene allocato in settori come il real estate e le infrastrutture.
Un’indagine del GRI Institute, basata su un incontro con oltre 100 leader globali, indica che il mondo è entrato in un nuovo ciclo caratterizzato da un’inflazione elevata, una crescita più debole e una maggiore avversione al rischio. Il detonatore è stata la serie di attacchi alla fine di febbraio 2026 e l’interruzione del traffico nello Stretto di Hormuz, rotta strategica per il commercio globale.
Il risultato è uno shock dell’offerta che spinge al rialzo il prezzo dell’energia, rende più costose le catene produttive e crea un ambiente tipico di stagflazione — combinazione di alta inflazione con attività economica più debole.
In questo scenario, la reazione degli investitori è stata diretta: migrare verso la protezione. Secondo lo studio, il 53% dei partecipanti indica una preferenza per mercati liquidi e consolidati nei prossimi 12-18 mesi. Gli Stati Uniti tornano al centro delle strategie globali, mentre Europa e Regno Unito subiscono revisioni negative della crescita, sotto pressione dalla dipendenza energetica.
È in questo riassetto che il Brasile inizia a guadagnare spazio.
“Il Brasile si posiziona come uno dei principali beneficiari del movimento globale di flight to safety”, afferma Gustavo Favaron, CEO globale del GRI Institute. La combinazione di indipendenza energetica e distanza geopolitica dal conflitto mette il paese in una posizione più difensiva e potenzialmente più attraente per il capitale internazionale.
Settori che guadagnano forza
Nel quadro settoriale, il movimento non è uniforme. Il rapporto indica che il real estate mantiene il suo carattere difensivo, ma con una lettura più selettiva.
Il segmento residenziale emerge come il principale porto sicuro.
Storicamente funziona come protezione dall’inflazione, essendo legato a una domanda di base e meno sensibile al ciclo economico. In pratica, i contratti indicizzati permettono di trasferire gli aumenti dei prezzi, preservando il valore dell’asset.
Un altro settore è la logistica, spinta dal ridisegno delle catene globali tramite il nearshoring. La riorganizzazione del commercio internazionale richiede più infrastrutture, specialmente in paesi con capacità di esportazione di commodity — come il Brasile.
I data center emergono come una nuova frontiera. La domanda di intelligenza artificiale e di computing intensivo apre spazio a investimenti in infrastrutture digitali, con il Brasile che trae vantaggio dall’offerta di energia rinnovabile e abbondante. “Il paese ha il potenziale per diventare un polo rilevante di infrastrutture digitali”, afferma Favaron.
Le infrastrutture, un tempo viste solo come asset difensivi, assumono ora un ruolo più strategico. La combinazione di transizione energetica, riorganizzazione produttiva e avanzamento dell’IA posiziona il settore come vettore di crescita — e non solo di protezione.
Il nuovo rischio del settore
Se da un lato ci sono opportunità, dall’altro il livello di esigente è aumentato. Il conflitto in Medio Oriente influisce direttamente su due variabili centrali del settore immobiliare: il costo del denaro e il costo della costruzione. Con l’inflazione sotto pressione, i tassi d’interesse tendono a rimanere elevati più a lungo, rendendo più costosi i finanziamenti e riducendo l’appetito per il rischio.
Contemporaneamente, i materiali importati diventano più costosi, richiedendo revisioni nei calcoli di fattibilità. “L’analisi del rischio è diventata molto più sensibile ai fattori geopolitici, che hanno smesso di essere eventi rari”, sottolinea Favaron.
In pratica, questo si traduce in tre cambiamenti: margini di sicurezza maggiori nei progetti, attenzione raddoppiata al costo del capitale e focus su asset ben localizzati, con contratti a lungo termine.
Nonostante la volatilità, la diagnosi del GRI è che il real estate tende a guadagnare rilevanza in scenari come quello attuale. La ragione è semplice: si tratta di un asset fisico, con capacità di trasferimento dell’inflazione — qualcosa che non sempre accade con gli asset finanziari.
“L’immobile preserva valore. Nei momenti di crisi, l’investitore migra verso il mattone perché la domanda di abitazioni, logistica ed energia non scompare”, afferma Favaron.