A janela que quase ninguém vê: entrar como sócio via SCP
Existe um momento no mercado imobiliário em que quase ninguém está a olhar. O terreno foi adquirido, o projecto está desenhado, a promotora precisa de capital para estruturar a obra — mas o lançamento oficial ainda não aconteceu. É nessa janela, bem antes da montra, que se concentra uma das etapas mais lucrativas do sector.
É aqui que entra a SCP — a Sociedade em Conta de Participação.
Sem entrar no detalhe técnico, a SCP é um instrumento que permite ao investidor entrar no empreendimento como sócio participante, antes de o projecto existir formalmente como produto de prateleira. Ele não compra um apartamento: adquire uma participação económica no negócio, com risco limitado ao capital aportado. Quando o projecto é regularizado, o retorno pode vir em dinheiro ou em unidades — e o ganho de capital tende a ser substancialmente maior do que o de quem compra no lançamento oficial.
O ponto central não é apenas o desconto. É a assimetria de acesso. Quem entra pela SCP acede ao projecto na origem, com condições que o comprador tradicional nunca vê. É o prémio de quem chega primeiro.
A segunda camada: rentabilidade com arrendamento por dia em localizações estratégicas
O ganho de capital na saída é uma parte da história. A outra — e talvez a mais recorrente — está na operação do activo após a entrega.
São Paulo consolidou uma procura estrutural por arrendamento de curta duração que não depende de turismo sazonal. É um fluxo permanente de executivos, pacientes em tratamento médico, famílias em trânsito e profissionais em projectos temporários. E esse fluxo concentra-se em moradas específicas.
Os números de mercado mostram a dimensão da operação por dia na capital. No centro alargado, o RevPAR — receita por noite disponível — gira em torno de R104mil,comcrescimento de 13%;na região da Paulista, chega a R68mil;naVilaOlímpia,adiárianamédiadeR94mil,eosR165milpor ano.
Estes números explicam por que a localização não é um detalhe — é a tese. Itaim Bibi e Faria Lima captam o executivo corporativo de alto valor; Moema e Brooklin combinam esse perfil com turismo médico; Pinheiros e Vila Madalena servem o fluxo cultural e de lazer; a Paulista funciona pela constância do movimento, com menor risco de vacância prolongada. Cada morada exige uma estratégia operacional distinta, e é essa leitura que separa um activo de alta performance de um imóvel que apenas “está no Airbnb”.
A combinação que procuro estruturar é intencional: entrada via SCP no momento pré-lançamento, em localizações de São Paulo com procura comprovada por arrendamento de curta duração. O ganho de capital vem da captura do prémio de origem. A rentabilidade recorrente vem da operação por dia num mercado com RevPAR crescente e fluxo permanente. São duas camadas de retorno que se complementam — e que raramente estão disponíveis para o investidor que chega depois de o empreendimento já estar na montra.
Curadoria: o filtro entre a oportunidade e o risco
Investir via SCP não elimina o risco. Transfere o centro da decisão do “que imóvel comprar” para o “com quem e em que projecto entrar”. A saúde financeira do sócio ostensivo, a governação do contrato, a qualidade da execução da obra e a consistência da tese de saída são variáveis que determinam o resultado tanto quanto a localização.
É por isso que o meu trabalho não é apresentar oportunidades em série. É filtrar. Estruturar cenários, avaliar a qualidade do sócio ostensivo, cruzar a tese de arrendamento por dia com o comportamento real de cada micro-região de São Paulo e só então levar ao investidor um caminho que faça sentido para o perfil dele.
O mercado imobiliário oferece oportunidades sólidas — mas elas não estão distribuídas de forma democrática. Estão concentradas em quem tem acesso à origem do projecto e inteligência para ler a localização para além do óbvio. É exactamente aí que actuo!
Pietra Monaro é executiva com mais de 25 anos de experiência nos sectores imobiliário, financeiro e de telecomunicações, com MBA em Finanças pelo IBMEC e MBA em Gestão de Negócios pela FIA/USP. Actua na curadoria de investimentos lastreados em imóveis, com foco em estruturas de SCP e teses de rentabilidade por arrendamento de curta duração em São Paulo.