Entre palais, maisons de villégiature et propriétés entourées par la Forêt Atlantique, Petrópolis a traversé près de deux siècles comme l’adresse de familles ayant la liberté de choisir où vivre. Cette histoire influence encore le marché immobilier haut de gamme de la ville.
Petrópolis était déjà une adresse de prestige bien avant l’existence d’un marché immobilier structuré pour le haut de gamme. La ville est née d’un choix personnel de D. Pedro Ier, est devenue la résidence d’été de D. Pedro II et, au fil des décennies, a accueilli l’aristocratie de l’Empire, des diplomates, des hommes d’affaires, des politiques et des familles influentes de Rio de Janeiro.
Après avoir été séduit par le climat et le paysage de la montagne, D. Pedro Ier acheta, en 1830, la Fazenda do Córrego Seco. Le domaine serait hérité par D. Pedro II, qui signa, le 16 mars 1843, le décret à l’origine de Petrópolis. Le Palais impérial commença à être construit deux ans plus tard et deviendrait la résidence d’été préférée de l’empereur. (Museu Imperial)
Ce choix répondait à une logique toujours reconnaissable : proximité avec Rio, température plus douce, paysage verdoyant et distance suffisante par rapport au rythme de la capitale. La montagne permettait de changer d’environnement sans abandonner la vie politique, économique et sociale de la Cour.
Autour du palais s’est formée une ville prête à accueillir. La saison impériale amenait à Petrópolis des dignitaires de l’Empire, des représentants étrangers et de grands propriétaires. Des archives réunies par l’Institut Historique de Petrópolis montrent le passage ou la résidence de nombreux barons, vicomtes et comtes, composant une aristocratie de villégiature qui occupait des maisons et des palais dans les secteurs les plus valorisés de la ville. (IHP)
Il ne s’agissait pas seulement de passer quelques jours à la montagne. Construire ou entretenir une maison à Petrópolis était aussi une affirmation de position sociale. La propriété servait à recevoir des invités, organiser des rencontres et suivre la saison de la famille impériale. C’est ainsi que la ville a développé, dès le XIXe siècle, une culture résidentielle que l’on qualifierait aujourd’hui de résidence secondaire.
Parmi les noms les plus emblématiques de cette époque figure Irineu Evangelista de Sousa, le baron puis vicomte de Mauá. Entrepreneur lié aux banques, aux chemins de fer, à l’industrie et à la navigation, Mauá acheta en 1852 le terrain destiné à sa maison de villégiature à Petrópolis. Dix ans plus tard, son palais figurait déjà dans les récits de voyageurs comme l’une des demeures marquantes de la ville. (IHP)
La présence de Mauá aide à élargir la lecture de Petrópolis. La ville n’était pas fréquentée uniquement par les nobles titrés ou les membres de la Cour. Elle attirait aussi les nouveaux détenteurs du capital brésilien : banquiers, industriels, commerçants et familles ayant bâti leur fortune sous l’Empire et la République.
Les noms de famille ont changé, mais l’habitude est restée. Dans les années 1930, la presse suivait encore avec attention la saison pétropolitaine. L’étude de l’Institut Historique sur la revue A Noite Illustrada recense, dans une édition de 1932, les résidences de Luiz da Rocha Miranda et d’Octávio Guinle, deux noms liés à l’élite économique et sociale de l’époque. La même publication montrait des palais, des ambassades et l’animation des villégiateurs en ville. (IHP)
Octávio da Rocha Miranda a également participé à l’organisation de l’ancien Syndicat du Tourisme de Petrópolis, entité dirigée en grande partie par des villégiateurs intéressés à promouvoir la ville et à organiser sa saison sociale. Parmi ses habitués figuraient des présidents de la République, des diplomates, des écrivains, des scientifiques et des hommes d’affaires. (IHP)
Santos Dumont y a trouvé une adresse à son image. En 1918, il acheta un terrain en pente dans la Rua do Encanto et dessina sa propre maison de villégiature. « A Encantada » était petite, fonctionnelle et ingénieuse : meubles à usages multiples, escaliers insolites et solutions domestiques créées par l’inventeur lui-même. La maison reste le portrait intime de quelqu’un qui aurait pu choisir une résidence grandiose, mais a préféré un projet personnel, entouré par le paysage de Petrópolis. (Préfecture de Petrópolis)
Dans la première moitié du XXe siècle, le Palácio Quitandinha a porté la vie sociale de la montagne à une autre échelle. Inauguré en 1944, il fut l’un des plus grands hôtels-casinos des Amériques. Ses salons ont reçu des personnalités brésiliennes et internationales, parmi lesquelles Carmen Miranda et Walt Disney. En 1947, l’édifice a accueilli la Conférence interaméricaine pour le maintien de la paix et de la sécurité sur le continent. (Sesc)
Le casino a eu une vie brève. Le jeu a été interdit dans le pays en 1946, et le Quitandinha a fini par être transformé en copropriété, mais le bâtiment est resté le souvenir concret d’une époque où Petrópolis était à la fois refuge, scène politique et destination de loisirs.
L’adresse continue d’avoir du sens
Le marché actuel est différent, mais les raisons qui poussent à choisir Petrópolis ont moins changé qu’il n’y paraît.
Pour ceux qui recherchent une résidence principale, la ville offre une vie urbaine complète sans l’échelle d’une métropole. Il y a des écoles, des services, des hôpitaux, des restaurants, des commerces et un accès à Rio, mais aussi des maisons avec jardin, des rues plus calmes et des quartiers où la présence de la forêt fait encore partie du quotidien.
La sécurité pèse dans cette décision. Dans l’Annuaire des villes les plus sûres du Brésil 2025, étude privée élaborée à partir de données de l’IBGE et du ministère de la Santé, Petrópolis est apparue en première place parmi les municipalités de l’État de Rio de Janeiro comptant plus de 100 000 habitants. Le résultat n’efface pas les différences entre quartiers, mais il renforce une perception importante pour les familles qui envisagent de quitter la capitale. (Jornal de Itaipava)
Pour une résidence secondaire, l’intérêt est autre. La maison devient le centre du week-end : le déjeuner qui s’éternise, la cheminée allumée, le jardin qui s’épanouit, les chambres prêtes pour les enfants et les amis. Ce n’est pas un bien acheté seulement pour être vu. C’est une propriété qui doit bien fonctionner et s’améliorer avec le temps.
Itaipava concentre le visage le plus connu de ce marché, réunissant copropriétés, gastronomie, commerces et vie sociale. Araras offre une occupation plus discrète, avec des maisons intégrées à la verdure et des projets architecturaux tirant parti du relief. Secretário a gagné en importance auprès des acheteurs intéressés par des propriétés de campagne, de faible densité et offrant davantage d’intimité. Le Brejal préserve un paysage rural plus ouvert, marqué par des fermes, la production agricole et des propriétés éloignées de l’animation des centres commerciaux.
Dans ces régions, le haut de gamme ne dépend pas nécessairement de l’ostentation. Il peut résider dans un terrain bien situé, une vue dégagée, un jardin ancien, une architecture respectueuse du paysage ou la possibilité de conserver une réelle distance avec les voisins.
Il existe aussi un facteur difficile à mesurer dans les tableaux : la continuité. Beaucoup de destinations immobilières émergent rapidement, soutenues par des lancements, des campagnes et de nouveaux pôles de consommation. Petrópolis porte une histoire résidentielle antérieure au concept moderne même de marché du luxe.
La ville a traversé la fin de l’Empire, la République, l’arrêt des casinos et différents cycles économiques. Pourtant, elle a continué d’attirer des familles, des entrepreneurs, des artistes et des acheteurs désireux de vivre ou de conserver une maison à la montagne.
Qui achète un bien haut de gamme à Petrópolis ne répète pas la vie de l’ancienne aristocratie. Il répond cependant à une question similaire : où peut-on être proche de Rio tout en vivant avec plus d’espace, une température plus agréable, de la nature et de l’intimité ?
Depuis près de deux siècles, beaucoup ont trouvé la même réponse.